新疆新物业服务收费管理办法详解(2)

　　业主：小区占道停车费归集体业主众望所归

　　《办法》规定：机动车辆停放占用住宅小区内的公共道路、公共场地的，可以向车主收取场地占用费，场地占用费收入归全体业主所有。

　　成立业主大会的普通住宅小区，由业主大会决定是否收取并确定场地占用费标准及收入的用途等;业主大会委托物业服务企业管理机动车停放秩序的，可通过合同约定物业服务企业报酬水平等。

　　未成立业主大会提供前期物业服务的普通住宅小区场地占用费由市(设区市)、县(市)价格主管部门制定政府指导价，其收入主要用于住宅小区的公共设施、公共设备、公共场地(道路)的维护、改造等。

　　“这次出台的《办法》把市民长期关心的停车费问题细化了，而且明确规定占道停车位归全体业主所有，以后就能清楚的知道自己的钱全都去哪了。”家住乌市幸福花园40号楼的业主张先生表示。

　　执行的物业1：停车费用途向业委会报备 由业委会进行公示

　　据幸福花园小区物业乌鲁木齐赛博鑫物业服务有限公司总经理周晓刚介绍，该小区有8500余户居民，有固定车辆3000多辆，每天小区大门光抬杆数就达6200次。“早在《办法》出台前，我们就是这么实行的，2013年8月就成立了业主委员会，目前小区内共有三个社区业主委员会，停车占地费都有业委会委托该物业进行收取。”

　　“停车占道费由业委会负责管理，归全体业主所有，我们跟业委会签署委托后代为收取，按照相关规定收取30%作为补贴物业，其余用于小区路面恢复、照明、楼道维修、外墙保温等公共设施和道路的建设，这些我们都会向业委会报备，然后由业委会向业主进行公示。”周晓刚介绍。

　　“小区业主的停车费是80元每月，临时占道停车一小时内不收费，此后2元/小时，一天内停车费不足10元，自从2014年8月业委会成立以来，我们就跟物业签署了协议，2015年收取了占道停车费约71万，几乎全都用于小区公共设施建设中去了，这些都在专门的公示栏上向业主公示过。”幸福花园社区 民心业主大会业委会相关负责人介绍。

　　物业2：去年30万停车费全部投入到小区公共设施维修

　　随后，记者致电西山润和居小区物业新疆润和物业服务有限公司，该小区业主委员会于今年5月底开始成立，相关手续仍在交接中，目前小车停车占道停车费仍由物业收取。

　　“我们小区停车费主要按照两种标准收取，一是占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月最高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月最高80元，其余按照规定的停车收费标准走。”该物业相关负责人介绍，“我们小区有1200余户居民，2015年，停车费共收取30万左右，这些停车费全部都投入到了小区公共设施维修，《办法》成立后，对于占道停车的收费更加细化，我们也会严格执行。”

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　　《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》

　　第一条 为加强我区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，体现物业服务“质价相符、优质优价”原则，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》和《物业服务定价成本监审办法(试行)》的规定，结合我区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在自治区境内依法登记、取得住房和城乡建设行政主管部门核发的物业服务企业资质的物业服务企业，按照合同约定，提供物业服务并收费的行为，以及政府价格主管部门管理物业服务收费的行政行为。

　　第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序(安全、交通、消防等)服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按合同约定或规定向业主收取的费用。

　　第四条 政府鼓励和倡导业主根据物业服务的内容和质量标准要求，通过公开、公平、公正的市场竞争机制，自主选择物业服务企业和物业服务等级，以物业服务合同的形式约定物业服务的具体内容及相关收费标准。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

　　第五条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。各级人民政府价格主管部门是物业服务收费的主管机关，按照价格分工管理权限，会同同级住房和城乡建设行政主管部门对物业服务收费进行指导、监督和管理。

　　自治区价格主管部门会同自治区住房和城乡建设行政主管部门负责制定物业服务收费的政策和定价原则，指导全区物业服务收费的管理工作。

　　地(州、市)价格主管部门根据国家、自治区物业服务收费的有关政策规定，按照物业服务收费的定价原则和定价办法，结合当地实际，调控本地(州、市)物业服务收费水平，制定本地(州、市)的物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价等。

　　市(设区市)、县(市)价格主管部门根据物业服务收费管理实施办法及普通住宅物业服务收费政府指导价管理当地物业服务收费，监督物业服务企业的收费行为。

　　第六条 物业服务收费属经营服务性收费，应当遵循公开、合理、公平以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则，根据物业服务社会平均成本，法定税费和合理利润确定物业服务收费标准。

　　第七条 物业服务收费的价格构成因素为：

　　(一)人员费用：是指物业服务企业管理、服务人员的工资，按规定计提的工会经费、职工教育经费，以及按照有关规定应当缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

　　(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用：是指保障物业服务区域内共用部位、共用设施设备(含电梯、消防设施)正常使用和运行、维护保养、检测和公共用电(含楼道照明用电)所需的费用。不包括保修期内由建设单位履行保修责任支出的维修费。应当通过专项维修资金予以列支的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本。

　　物业小区的水、电、暖二次供应所发生的费用可计入物业服务成本，不得再向业主另行收取。采用中央空调(地源热泵、太阳能等)供暖(冷)，其动力设备发生的能源费用、运行维护费用应计入其供应价格中，不计入物业服务成本。

　　(三)清洁卫生费：是指物业服务区域内公共场地(所)、公共设施、设备房(间)、环境卫生所需的工具购置费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用、二次供水设施设备的消毒及保洁防疫费用等。

　　居民城市生活垃圾处理费由业主按当地政府有关规定自行缴纳，不计入物业服务成本。

　　(四)绿化养护费：是指管理、养护绿化所需绿化工具购置费、绿化用水费，花草树木修剪费、补苗费、农药化肥费、防治病虫害等费用。不包括应由房屋建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　(五)秩序维护费：是指维护物业服务区域内秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。不包括应由房屋建设单位支付的监控设备和器材装备。

　　(六)办公经费：是指物业服务企业为维护物业服务区域内正常的物业服务活动所需的办公用品费、交通费、房租费、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

　　(七)固定资产折旧费：是指按规定折旧办法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产是指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：是指物业服务企业购买的普通住宅小区共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费用为准。

　　(九)经业主同意的其他费用：是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　(十)法定税费。

　　(十一)合理利润。原则上成本利润率不超过5%。