物业管理方案(3)

物业管理方案 篇4

　　以“创建卫生城市,构建和谐社会”为宗旨,不断增强市民文明卫生意识,改善居民生活工作环境,提高城市整体形象,让人民群众人人享受创建成果。根据“呼和浩特市创建国家卫生城市工作方案”的精神,现将我市物业服务企业“创卫”方案制定如下:

一、创建工作组织机构

　　(一)成立呼和浩特市物业管理住宅小区创建国家卫生城市领导小组(以下简称创卫领导小组)。

　　组 长:巴 图 (市房产局局长)

　　副组长:张焕宏 (市房产局副局长)

　　陈巴特尔 (市物业处处长)

　　成 员:段露芳 (市物业处副处长)

　　韩朝惠 (市物业处管理科科长)

　　贾 宏 (新城区物业局局长)

　　武忠贵 (赛罕区物业办主任)

　　张 毅 (玉泉区物业办主任)

　　周 梅 (回民区物业办主任)

　　(二)领导小组下设创建国家卫生城市办公室(以下简称创卫办),负责创建国家卫生城市的日常工作。

　　主 任:陈 巴特尔

　　副主任:段露芳 韩朝惠

　　成 员:由管理科、协会及四区物业办抽调人员组成

二、任务与要求

　　(一)明确责任目标

　　1、“创卫办”要根据“创卫领导小组”的意见,对创建阶段工作进行安排部署;听取四区物业办(局)创卫工作汇报,提出要求,协调解决问题,检查督办四区物业办每一阶段的工作任务;及时通报各阶段工作的进展情况和存在的问题,负责创卫工作的通报、简报等宣传工作

　　2、四区物业办(局)要立即行动起来,成立创卫工作小组,制定辖区创卫工作方案,真正做到领导、工作人员、措施、标准、责任五个到位。根据辖区内住宅小区现状,分开好、中、差三个层次规范物业服务企业行为,加强物业服务企业的卫生监管力度,重点督促中等及差的小区的物业服务企业抓好小区的卫生管理,健全各类卫生设施,建立卫生管理制度,落实清扫保洁人员,保持环境整洁,垃圾收集、储存、清运符合卫生要求。

　　(二)具体要求:

　　“创卫”是一项十分艰巨、繁重长效的系统工程,要求各物业服务企业做到:

　　1、小区内垃圾日产日清;

　　2、小区内道路、绿地等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;

　　3、花草修剪整齐美观;

　　4、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物等现象;

　　5、房屋外观完整、整洁;室外招牌、广告牌、霓虹灯保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

　　6、对二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立档案,水箱要加盖加锁;

　　7、排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象;

　　8、车辆管理有序,按规定位置停放。

　　(三)重点整治内容:

　　定期清理卫生死角;清理楼道、雨蓬乱堆乱放等杂物;清洗墙壁乱贴乱画等广告;特别是目前各小区自行车棚擅自占用和堆放杂物现象十分严重,要加大力度进行整治,在全面整治的基础上,要加强日常保洁管理。

三、创建工作步骤

　　1、动员部署阶段(20xx年3月~4月)

　　成立工作领导小组,讨论方案,明确职责,研究工作;

　　sp; 召开物业服务企业工作动员大会;

　　各物业服务企业拟定具体工作方案,对照标准,查找问题。

　　2、整改提高阶段(20xx年4月~5月)

　　开展全市范围内模拟检查,对发现问题限期整改达标。

　　3、考核验收阶段(20xx年5月~6月)

　　认真对照模拟检查结果,逐条逐项进行梳理、摆问题、找差距、要在巩固现有成绩的基础上,强化长效管理,提高工作水平。迎接各级部门的调研、技术考核和综合检查。

　　创建国家卫生城市工作要同创建国家环保模范城市工作紧密结合,发挥各自优势,同步协调推进,各物业服务企业要配合社区调动广大业主对创建工作的积极性,共同为创建工作献策献力,积极参与到各项创建活动中来,让广大业主真正成为创建国家卫生城市的主力军。

四、加大宣传力度,营造浓厚的创建氛围

　　在创建活动中,要积极开展多种多样的宣传活动,切实加大宣传工作力度。物业服务企业要配合社区,利用宣传栏开展公共卫生、个人卫生和预防疾病等相关知识的宣传,悬挂宣传横幅,每个住宅小区要在显着位置设立至少一处大型创卫公益广告牌。进一步增强业主的卫生意识、健康意识、环境意识和创建国家卫生城市的参与意识,努力营造人人关心创建、人人参与创建的良好气氛。

物业管理方案 篇5

　　倾听业主心声，落实整改措施，全面提升物业软硬件管理水平。

一、基础管理存在问题

　　1）、管理人员监督检查不到位。

　　2）、各部门存在分工不明确，存在互相推诿的现象。

　　3）、与业主代表交流沟通不够，对部分业主提出的好的意见和建议，未积极听取、采纳。

　　4）、对小区商家监管力度不够，无强硬的措施，以至于部分商家的噪音扰民、油烟排放、环境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小区已交房6年，小区各项设施设备老化，入住率仅有三分之二，物管费用收缴率较低，随着今年物价飞涨，项目各项支出比往年都大，公司经营压力巨大，工作开展较为困难。

　　整改措施

　　1）、项目经理每天对小区巡查不少于两次，对发现的问题，发整改通知给各部门负责人限期整改，各部门负责人每天对各部门员工工作检查不少于两次，对员工每天的工作进行量化，不完成不下班。

　　2) 严禁推诿的原则：对满足不了住户提出求助要求的，也应主动帮助其联系相关部门，切忌推诿。

　　3）、公司领导、行政部、项目中心、客服中心对小区进行交叉检查，要求每周形成督导报告，就不合格事宜，限期各部门完成整改。

　　4）、与业主委员会加强沟通和交流，就小区部分违规现象，和业委会一起采取措施及办法进行处理。

　　5）、就商家扰民问题与小区业主委员会一到联系相关职能部门，采取强有力的措施，力争本月内使扰民问题得到一定遏制，部分环境景观得到改善，取得业主基本满意。

　　6）、对小区欠费业主进行清理和统计，会同业委会对小区欠费大户进行费用催缴。

二、公共秩序维护

　　1、存在问题

　　1）、安防队员新队员较多，素质参差不齐，部分秩序维护队员虽经培训但是取得的效果有限，但是由于秩序维护队员难招，只能勉强使用。

　　2）、门岗人员的服务礼仪及仪容仪表欠缺，表情麻木、呆板对一些突发事情处理反映迟缓。

　　3）、小区门口乱停车现象严重，安防队员虽对车辆进行停放引导，但部分就餐的车辆依然不听劝告，乱停乱放，致使大门时常被堵，秩序维护队员和就餐车主发生冲突，交警和派出所停车员也不能解决，业主意见较大。

　　4）、小区内安全设施（如监控、红外线等）几乎瘫痪，小区内公共安全只能靠人防，安全管理难度很大。

　　5）、小区内车位随着业主增多，日益紧张，已不能满足业主停车需要，部分业主经常把车辆停放在绿化带上造成绿化损坏，停车场监控设施瘫痪，一旦发生车辆擦挂，物业公司就有责任。

　　2、整改措施

　　1)、加强安防队员基础素质的培训，每周不少于两次这种培训，就安防队员服务礼仪应明确，并作出示范照片，要求所有安防队员照做。

　　2)、加强安防队员平时工作程序的督导，就考核要求领班付连带责任，发挥领班的主动能动性，增加领班的责任心，使其具有一荣俱荣，一损俱损。

　　3)、门口因车辆停放发生的投诉不能超过3次，不能有停车乱收费现象，一旦发现坚决开除。

　　4)、加强和相关单位的合作，如派出所、交警，在大门口设立停车禁止牌，就就餐车辆乱停乱放，应通过交警进行拖车处理，杀一儆百。

　　5)、加强和业主委员会合作，就小区安全设施设备的状况，召开专题会议，进行专项整改，尽快启动维修资金的使用，使小区各项安全设施设备正常运作起来。

　　6)、加强出租户管理，对小区租住户进行清查，建立安全档案，安防队员晚上加大巡逻力度，对租住户作为重点巡查的对象。

　　7）、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;

　　8）、加强对所有人员进出管理，严格要求所有人员凭证进出小区，对业主和住户发放业主卡通过刷卡进门，出租户办理出入证进出小区，外来人员办理临时出入证并登记进出小区；

　　9）对进出小区的车辆实施证、卡管理，大门道闸系统9月20日之前整改完毕，引导车辆有序通行、停放；

　　10）增加秩序维护队员大门实行双岗；

三、工程维护

　　1、存在问题

　　1）、目前小区内设施设备、房屋屋面据已过质保期，业主反映的渗水、漏水问题及室内报修问题，仍然找物管处理，但是因为部分牵涉到费用问题，业主不愿意自己出钱处理，因此问题一直得不到妥善解决。

　　2）、小区内弱电问题如门禁对讲系统、监控系统等均线路老化，设备陈旧设计不合理，经多次维修仍然不能正常使用，必须进行更新及大修才能处理。

　　3）、小区排水系统因餐饮商家较多，原设计隔油池较小及数量不够，经常导致排污管道积油多，并与小区住户排污管道相通，因此小区排水系统不畅，经常需要疏通及清掏。

　　4）、小区路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就会积水。

　　5)、小区内木制作较多，经长时间日晒雨淋，已经腐朽，存在安全隐患。

　　6)、小区围墙栏杆及部分铁饰品（如彩虹桥）等虽每年都在刷漆翻新，但是因为时间较长，还是需要更换或者改造。

　　7）装修管理缺位，措施和力度不够，小区内违章乱搭乱建现象严重。

　　2、整改措施

　　1）、建议公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隐患的问题应和现业主委员会达成协议，暂由物业公司进行垫付费用处理。

　　2）、加强和左岸花都业主委员会沟通，启用维修资金，就小区内大型的设施设备进行更新和维护。

　　3）、加强工程维修部自身业务技能的培训，对工程人员工作进行量化，提高工作效率。

　　4）、联系一家专门整改的施工队伍，在公司工程技术人员解决不了问题的时候，对公司项目的问题进行整改。

　　5）对小区内存在问题应分门别类，分轻重缓急，落实重点，并有计划，有层次的进行处理。本月内完成彩虹桥的刷漆翻新、自行车棚棚顶修缮翻新、3号门污水管道的改造、大门道闸系统及门禁系统的整改，保证其正常运用。

　　6）建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。