楼盘资产评估报告(4)

   十一、评估方法

　　该房地产为新建成的尚未开盘项目。评估人员在实地勘查的基础上，对待评估房地产的各种资料和信息进行了认真地分析，根据评估日期委估房地产用途，评估目的，资料状况和青岛东海阳丁字湾房地产市场的实际情况，决定采用成本法来评估房地产的价格。

　　成本法是以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑物部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比的价值损耗部分，再加上房屋建筑物基地地价来确定房地产价值。它的前提条件是：(1)委估资产处于继续使用状态。(2)应当具备可利用的历史资料，同时，现时资产与历史资产具有相同性或者可比性。(3)形成资产价值的耗费是必须的。在满足了以上三点后，我们采用成本法作为次评估方法。

　　十二、评估过程

　　运用成本法求取评估对象房地产价值，是根据被评估资产在基准日的重新价格，扣除损耗后确定被评估房地产的价格，新建房地产没有折旧，其价格评估可以直接利用土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费、利息和利润来计算。以下数据由受托方销售中心提供。

　　1.土地取得成本

　　土地取得成本=13.3(亿元)

　　2.开发成本

　　与土地开发成本不同，新建房地产的开发成本包括：前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费以及其他费用。其中，房屋建筑安装工程费是指取得土地后直至工程完工投入使用，开发商支付的建筑费用、安装费用、招标费用和质量监督费用等。

　　前期工程费=16.2(亿元)

　　房屋开发费=25.7(亿元)

　　开发成本=前期工程费+房屋开发费=16.3+25.7=41.9(亿元)

　　3.管理费用

　　管理费用=4.9(亿元)

　　4.销售税费

　　税金是指取得土地和房屋开发建设过程中向国家缴纳的税金、附加费，包括营业税、城建税、教育费附加、印花税和房产税等。 销售税费=5.3(亿元)

　　5.开发利润

　　利润率 销售中心暂定的成本利润率为55%。 开发利润=(土地取得费+开发成本)×成本利润率 =(13.3+41.9)×55%=30.36(亿元)

　　6.利息

　　该项目的贷款利率为6.1%。

　　利息=土地取得成本×[

　　1-%1.612

　　)(]+开发成本×[(1+6.1%)-1] =13.3×[

　　1-%1.612

　　)(]+41.9×[(1+6.1%)-1] =1.672+2.5559

　　=4.2279(亿元)

　　该房地产评估价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费+利润+利息 =13.3+41.9+4.9+5.3+30.36+4.2279=99.9879(亿元)十三、评估结果

　　评估人员根据评估目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循评估原则，按照评估程序，采用科学合理的评估方法，对该部分房地产在评估时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，评估人员在用成本法评估的基础上又查询了 已经开盘的楼盘价，又结合丁字湾其它房地产企业的预期售价，以及相关销售人员的看法，最终确定评估对象在评估时点的客观合理价值(总价值)为人民币9998790000元，大写：玖十玖亿玖仟捌佰柒拾玖万元整。

　　十四、评估报告有效期

　　2013年6月20日至2013年12月31日。

　十五、评估师签名