期货公司资产评估报告(2)

(二)评估方法介绍

　　1.资产基础法

　　企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，根据各项资产的具体情况选用适当的评估方法合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。即将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东权益(净资产)的价值。基本公式如下： 净资产评估值=各单项资产评估值之和-负债评估值之和

　(一)流动资产具体评估方法

　　1.货币资金，包括现金、自有资金银行存款和期货保证金存款，按核实后的账面值作为评估值。

　　2.各种应收款项和预付款项，包括应收货币保证金、预付账款、应收利息和其他应收款，在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于有直接证据证明无法收回的款项，无论账龄长短，一律确认为坏账，按零确定评估值;对于其余的无确凿证据证明无法收回的应收款项按账面价值确认评估值;对于符合有关管理制度规定应予核销的，按零值计算;各种情况计算出的评估值汇总即得出应收款项的评估值。坏账准备评估值为零。

　(二)非流动资产具体评估方法

　　1.期货会员资格投资

　　期货会员资格投资是期货公司为取得会员制期货交易所会员资格以交纳会员资格费形式对期货交易所的投资，经查阅相关会计凭证、账簿记录、会员证书等进行核实，以核实后

　　的账面值作为评估值。

　　2.固定资产

　　(1)房屋建筑物评估说明

　　根据本次评估目的，对纳入评估范围内的房产采用市场法评估。

　　所谓市场法，即在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。具体如下：

　　A.计算公式

　　式中： P——被估房地产评估值; P’——可比交易实例价值; A——交易情况修正系数; B——交易日期修正系数; C——房地产状况修正系数。 B.操作步骤

　　a、交易资料收集;

　　充分关注房地产市场变化，随时搜集近期房地产市场的交易实例。 b、可比交易案例确定; 根据被估房地产的自身特点，从平时搜集众多房地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例，作为供比较参照的交易实例。通常所选取的交易案例资料通常不超过 3 年，最好直接选取最近时期交易实例。

　　C.因素修正：

　　①交易情况修正

　　房地产的自然及经济特性，决定了房地产市场是一个不完全竞争市场，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中的由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。 通过正常交易修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。

　　②交易日期修正

　　交易实例的交易日期与待评估房地产的评估基准日往往有一段时间差。在此期间，房地产市场可能不断发生变化，房地产价格可能升高或降低，因此，需要将交易实例房地产价格修正为评估基准日的房地产价格，即期日修正。

　　③房地产状况修正

　　交易实例与被评估房地产的实际状况往往并不相同，将二者加以比较，找出因房地产状况差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，即房地产状况修正。 D.房地产价值的确定

　　通过计算公式求取的若干个价格采用加权算术平均数法、求取最终的房地产价值。