房地产评估报告写作常见错误(2)

　　三、假设开发法

　　房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

　　1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;

　　2、不能遗漏应扣除项(如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);

　　3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。(如：销售税费一般不计息);

　　4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;

　　5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

　　四、成本法

　　房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

　　1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税);

　　2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);

　　3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

　　4、 成本法计算贷款利息时计息期有错;

　　5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

　　6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

　　7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145)

　　A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本)

　　B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

　　C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

　　D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

　　8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计

　　(1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;

　　(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

　　9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适。