物业管理的论文(2)

　　关于物业管理的论文（二）

　　论文摘要

　　20世纪80年代开始，我国住房制度逐渐货币化以来，人民的居住条件有了很大改善，但其中也存在了一些问题，比如物业管理引起的纠纷，在我国，物业管理服务是一种新型产物，但是目前关于物业管理方面的相关立法比较滞后，在实际过程中出来纠纷、审判时对法律实践带来许多问题。本文拟从物业管理中存在的法律问题及原因入手，提出几点对策。在文章中，首先陈述了物业管理的一些基本内容，其次对我国物业管理中存在的一些法律问题进行了分析，最后对物业管理的存在问题提出了自己的看法，希望通过自己的分析和写作能对我国的物业管理体系的完善提供微薄之力

　　从十一届三中全会将全党全国的工作重心转移到社会主义现代化建设上来以后，房地产市场在我国逐步兴起并蓬勃发展。从沿海到内地，从城市到乡村，许多地方出现了“房地产热”、“开发热”的情景。特别是20世纪80年代我国住房制度从“国家包、福利性、低租金、等级制、供给制到住房制度逐渐货币化”以来，成片的大型住宅小区可以说一眨眼之间便拔地而起，人民的居住条件虽有了很大改善。物业管理作为一项新兴服务行业，也进入人民的生活中。它是在我国住宅与非住宅房产商品化 、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在业主、使用人与物业管理公司之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管 理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类 型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法》国务院发布的《物业管理条例》等规章外，国家对此方面尚无较完整的法律法规体系，使物 业管理纠 纷案件居高不下。本文试就物业管理中存在的问题略陈管见。

　　一、物业管理概述

　　（一）、物业管理的概念：物业一词原是香港房地产中贯用的述语，特指与地产相联系的房产，主要是指一个住宅单位或楼宇、建筑物。我国对物业的规定是指已建成并投入使用的各类房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。物业可大可小，一座大厦可作为一项物业，一个住宅单元也可作为一项物业，同一建筑物还可按权属不同分割为若干物业。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积4 03亿ｍ2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。

　　（二）、物业管理的模式：从现实情况来说，无论国内或国外，物业管理都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理；第二种模式是由业主委员会实行自营管理；第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。以上三种模式实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。业主自营模式，由于不需要交纳营业税等税费，有些服务项目如保安、保洁、绿化、电梯等，可以不聘用专职人员，而由本楼退休和下岗的居民承担，不用给他们交纳社会保险和住房公积金，只给他们发一些补贴就行了。这样，就可以节省很大一笔开支，再加上住宅区内公建配套用房的经营收入，业主可以花很少的钱就能把住宅区物业管理好。这种模式适用于广大中低收入者阶层。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业公司管理。

　　二、我国物业管理法律中存在的一些问题

　　（一）、目前我国物业管理立法滞后。目我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个方面构成：1、宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等最新出台的是国务院颁布实施的《物业管理条例》。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》等等。这些地方法规彼此之间并不统一，甚至有矛盾之处，往往只能反应一个地方关于物业管理方面的规定。就目前而言，物业管理的法律法规远远不能适应我国物业管理的迅速发展。

　　（二）、物业管理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。我国新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。

　　（三）、业主自治制度难以有效实施。业主自治，是指在物业管理区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依据法律、法规的.规定，根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。业主自治是从私法自治衍生出来、借鉴公法自治模式产生的一种新类型的特殊自治。业主自治的主体是实行自治的全体业主，业主自治的组织是业主大会和业主委员会；自治所遵循的基本原则是民主原则；自治的事项是有关物业管理区域内的物业管理活动；业主自治的核心内容包括对业主委员会的民主选举以及对物业管理区域内的物业管理活动的民主决策、民主管理和民主监督。从法学的角度来看，在业主自治法律关系中，权利主体主要包括业主、业主大会和业主委员会，业主自治实质就是保障以上权利主体的相关自治权的实现。在业主自治这一制度框架下，业主、业主大会和业主委员会分别处于不同的法律地位，从而也就分别享有不同的权利，也分别承担不同的义务。业主的自治权是最基础性、最根本性的权利，没有业主的自治权，就不会有业主自治，当然也就不会产生业主大会和业主委员会。根据《物业管理条例》规定，业主所享有的自治权主要包括：（1）接受服务权，（2）请求权，（3）投票权，（4）选举权和被选举权，（5）监督权，（6）知情权等。业主大会是业主行使自治权的最基本的组织形式，是最高的权力机构，他由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会的职责主要包括：（1）制定物业管理自治性规范权，包括制定、修改《业主公约》和《业主大会议事规则》；（2）选举、更换业主委员会委员的权利；（3）选聘、解聘物业管理企业的权利；（4）重要事项的决定权；（5）监督权，有权监督业主委员会的工作、专项维修资金的使用和续筹的实施；业主委员会是业主大会的执行机构，主要负责实施业主大会制定的各项决议。自1994年我国实施物业管理已来，已经走过了10个年头。在这10年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，业主维权的事例不断的见诸报端，与业主自治有关的各种纠纷也层出不穷，并逐年呈上升趋势，这都与业主自治制度难以有效实施有关。其主要表现为：1、开发商或物业公司操纵业主委员会引发的业主与业主委员会之间的纠纷；2、业主自治活动运行过程中发生的纠纷，例如业主在选举或者决定重大事项的过程中的对实体性和程序性问题而产生的争议；3、业主在聘任、解聘物业公司或者要求自主治理的管理活动中引发各种纠纷。这与我国在物业管理立法上的缺失、业主自治意识淡漠等都与直接联系。

　　（四）、物业管理公司的经营缺乏规范和监督：由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需交费。对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。这样就严重损害了业主的合法权益。

　　（五）、业主法律意识淡薄。业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。而一旦出现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。

　　（六）、物业管理费用收缴难。对物业管理公司来说，目前最头疼的是物业管理费的收缴问题。通常，物业管理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业管理水平低的小区，无论收费多少，物业缴费率都很低。物业管理水平决定着物业缴费率的高低。但物业管理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到90%以上，而在普通居住小区的物业缴费率不到60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业管理费用的现象。业主不缴管理费，主要原因有：一，对物业管理的不满意，认为物业服务没有到位；二，质价不相等，多收费少服务；三，除政府定价的普通住宅外，一些小区的业主对物业公司制定的收费标准不认可；四，因房屋质量等问题而将应由开发商承担的责任转到物业管理公司；五，由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主因出国或者出租房屋等原因致使缴费不及时等。

　　三、完善我国物业管理法律制度的对策

　　1、进一步完善我国有关的物业管理法律规范。2003年发布的《物业管理条例》可以说是物业管理制度发展中的一个里程碑。它对于规范房地产开发企业、物业管理公司和业主的责、权、利，以及水电气暖等等其他一些方面的法律关系，都有非常明确的法律规范。它出台以后，对于解决物业管理中出现的诸多问题，推行物业管理的规范发展，都会起到非常重要的作用。但由于其本身条文规范相对原则、涉及面较窄等问题，对在现实中存在的许多物业管理的问题都不能很好的解决。例如《条例》中对物业服务中存在的诸如业主委员会选举问题、新旧物业公司的更替问题、维修基金的保管问题，以及物业服务标准与服务费用等问题都没有提出任何解决办法，而且像物业公司的佣金报酬、业委会收取物业费等新的现象，这部法规更是只字未提。一些专门从事物业管理研究的专家以及行业律师，对《条例》表现出质疑的态度。故我们需要以物业管理条例为基础，进一步完善物业管理法律、法规体系。

　　2、严格实施分业经营、规范物业管理行业。物业管理应该是住宅小区建设完成，投入使用以后的事，但在发展初期大多数的物业管理都是开发商自己组建一个物业管理公司来进行管理的。这种模式延续到现在。它是目前许多物业管理纠纷的主要原因。因此，新的物业管理条例已经明确提出业主自治、物业管理独立等原则。它对于解决物业管理纠纷，维护业主利益，规范开发商和物业管理公司的行为具有积极意义。我们应规范物业管理业，鼓励房地产开发、房地产销售和房地产管理分业经营。例如深圳的一些开发商，自己不再组建物业管理公司，而是从社会上选聘。实际上，分业经营以后，互相形成了一种制约关系，这种有品牌的物业管理公司，就能很好地对今后入住的业主负责，对开发商的前期行为进行监督，使得整个物业的前期开发建设过程，为后来的物业管理，为大家入住创造一个良好的条件。个人认为，规范物业管理行业应当做到以下几点：一要结合国外先进物业管理体制，逐步完善我国物业管理体制；二加强对物业管理企业的资质等级管理，对其资质进行审查，进行业主招标，提高设立物业公司的条件，逐步实现规范化管理；三创造、完善、维护公平竞争的物业管理市场机制，杜绝开发商自己建房自己设立物业公司自己管理的垄断情况，在适当时候尽快采取公开由业主进行招标的形式，由业主自己选择规模大、实力雄厚、物业管理业绩突出、物业管理所用人员素质高、责任心强的公司进行管理；四、由政府部门规定业主委员会成立时间，督促开发商及时成立业主委员会。可以设立类式履约保证金制度的制约机制，在开发商有意拖延不设立业主委员会时，给予必要的经济制裁；五对物业管理公司实行随时抽查和年检制度，对不合格的物业管理公司进行相应惩罚和制裁措施，对物业管理公司与业主之间的纠纷可以按照有关的法定程序进行必要的调解。

　　3、规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或业主委员会的委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务；同时，业主委员会也必须要加强管理，严格按规章实施，众业主应加强对业主委员会的监督，以维护自身利益。

　　4、规范物业管理服务与收费标准，依法查处物业管理中的不规范行为。价格管理部门和房地产管理部门要按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制订、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格管理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业管理费，建议有关部门修改现行的物业管理收费标准，可以考虑将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务档次确定收费标准，以体现按质论价。

　　5、增强业主的付费观念。要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业管理费的义务。只有业主在享有物业管理公司提供服务的同时及时缴纳管理费，物业管理公司才能更好的提供服务，是物业管理能走到一个良性循环。

　　6、健全业主民主自治机制。要发挥业主对物业自治管理的职能。小区的业主委员会由广大业主财经的业主大会选举产生并对业主大会负责。建议将业主大会设立为自治性的社会团体法人并取得相应的法律地位。只有这样才能使业主大会和业主委员会充分行使其职能，为广大业主服务。

　　7、加强宣传和教育，提高物业管理人员的服务水平，建立物业管理人员从业资格制度，提高物业管理人员的素质，树立物业管理人员的市场意识和服务理念，使其真正能够为业主服务

　　参考文献：

　　1、王圣诵著，《中国自治法研究》，中国法制出版社，2003年5月第一版。

　　2、夏善胜主编，《物业管理法》，法律出版社，2003年4月第一版，

　　3、高富平、黄武双著，《物业权属与物业管理》，中国法制出版社，2002年9月

　　4、尹章华等著，《公寓大厦管理》，中国政法大学出版社，2003年5月

　　5、中国建设监理协会编：转载《建设工程监理相关法律文件汇编》，知识产权出版社2003年1月出版。

　　6、转载《办理房屋装饰案件法律依据》，中国法制出版社2003年1月出版。