上片以写景为主，但景中有情，从高到低，由远及近，层层铺叙，把大自然的浓郁秋气与内心的悲哀感慨完全融合在一起，淋漓酣畅而又兴象超远。
词的下片由景转入情，由写景转入抒情。写对故乡亲人的怀念，换头处即景抒情，表达想念故乡而又不忍心登高，怕引出更多的乡思的矛盾心理。从上片写到的景色看，词人本来是在登高临远，而下片则用“不忍登高临远”一句，“不忍”二字领起，在文章方面是转折翻腾，在感情方面是委婉伸屈。登高临远是为了看看故乡，故乡太远是望而不见，看到的则更是引起相思的凄凉景物，自然使人产生不忍的感情。“望故乡渺邈，归思难收”，实际上这是全词中心。“叹年来踪迹，何事苦淹留。”这两句向自己发问，流露出不得已而淹留他乡的凄苦之情，回顾自己落魄江湖，四处漂泊的经历。扪心问声究竟是为了什么原因。问中带恨，发泄了被人曲意有家难归的深切的悲哀。有问无答，因为诗人不愿说出来，显得很含蕴。一个“叹”字所传出的是千思百回的思绪，和回顾茫然的神态，准确而又传神。“想佳人，妆楼颙望，误几回，天际识归舟?” 又从对方写来，与自己倚楼凝望对照，进一步写出两地想念之苦，并与上片寂寞凄清之景象照应。虽说是自己思乡，这里却设想着故乡家人正盼望自己归来。佳人怀念自己，处于想象。本来是虚写，但词人却用“妆楼颙望，误几回，天际识归舟”这样的细节来表达怀念之情。仿佛实有其事，见人映己，运虚于实，情思更为悱侧动人。结尾再由对方回到自己，说佳人在多少次希望和失望之后，肯定会埋怨自己不想家，却不知道“倚阑”远望之时的愁苦。“倚阑”、“凝愁”本是实情，但却从对方设想用“争知我”领起，化实为虚，显得十分空灵，感情如此曲折，文笔如此变化，实在难得。结尾与开头相呼应，理所当然地让人认为一切景象都是“倚阑”所见，一切归思都由“凝愁”引出，生动地表现了思乡之苦和怀人之情。
全词一层深一层，一步接一步，以铺张扬厉的手段，曲折委婉地表现了登楼凭栏，望乡思亲的羁旅之情。通篇结构严密，迭宕开阖，呼应灵活，首尾照应，很能体现柳永词的艺术特色。 赏析二：
这是柳永写羁旅失意客中思家的代表作之一。上阕铺写深秋景象，“霜风”三句，以领字“渐”导引，表达出时间之推移并展开空间的层次和深度。“长江水无语东流”更增无穷伤感，耐人寻味。下阕直抒乡愁。“想佳人”这几句，叹已之飘泊，以悬想对方之思我比较，相思没有落空，感情缠绵悱恻。思妇几次把别人的船只误认为是丈夫的，几至神魂错乱。此种盼望丈夫归来入痴入迷的执著，具有特殊的感染力和表现力。
柳永是较早把游子羁旅情怀纳入词中的人。这首词的主题是游子思归。陈廷焯称此词为"古今杰构"，是"耆卿集中仅见之作"(《词则·大雅集》)，王国维更以此与苏轼《水调歌头》媲美，认为此二作皆"格高千古，不能以常调论也"。由此可见它在词史上的地位。
开头两句写雨后江天，澄澈如洗。一个“对”字，已写出登临纵目、望极天涯的境界。当时，天色已晚，暮雨潇潇，洒遍江天，千里无垠。其中“雨”字，“洒”字，和“洗”字，三个上声，循声高诵，定觉素秋清爽，无与伦比。
自“渐霜风”句起，以一个“渐”字，领起四言三句十二字。“渐”字承上句而言，当此清秋复经雨涤，于是时光景物，遂又生一番变化。这样词人用一“渐字”，神态毕备。秋已更深，雨洗暮空，乃觉凉风忽至，其气凄然而遒劲，直令衣单之游子，有不可禁当之势。一“紧”字，又用上声，气氛声韵写尽悲秋之气。再下一“冷”字，上声，层层逼紧。而“凄紧”、“冷落”，又皆双声叠响，具有很强的艺术感染力量，紧接一句“残照当楼”，境界全出。这一句精彩处“当楼”二字，似全宇宙悲秋之气一起袭来。“是处红衰翠减，苒苒物毕休。”词意由苍莽悲壮，而转入细致沉思，由仰观而转至俯察，又见处处皆是一片凋落之景象。“红衰翠减”，乃用玉溪诗人之语，倍觉风流蕴藉。“苒苒”，正与“渐”字相为呼应。一“休”字寓有无穷的感慨愁恨，接下“惟有长江水，无语东流”写的是短暂与永恒、改变与不变之间的这种直令千古词人思索的宇宙人生哲理。“无语”二字乃“无情”之意，此句蕴含百感交集的复杂心理。“不忍”句点明背景是登高临远，云“不忍”，又多一番曲折、多一番情致。至此，词以写景为主，情寓景中。但下片妙处于词人善于推已及人，本是自己登远眺，却偏想故园之闺中人，应也是登楼望远，伫盼游子归来。“误几回”三字更觉灵动。
结句篇末点题。“倚阑干”，与“对”，与“当楼”，与“登高临远”，与“望”，与“叹”，与“想”，都相关联、相辉映。词中登高远眺之景，皆为“倚闺”时所见;思归之情又是从“凝愁”中生发;而“争知我”三字化实为虚，使思归之苦，怀人之情表达更为曲折动人。
这首词章法结构细密，写景抒情融为一体，以铺叙见长。词中思乡怀人之意绪，展衍尽致。而白描手法，再加通俗的语言，将这复杂的意绪表达得明白如话。这样，柳永的《八声甘州》终成为词史上的丰碑，得以传颂千古。
宋代赵令畤《侯鲭录》卷七引苏轼语：“世言柳耆卿曲俗，非也。如《八声甘州》云：‘霜风凄紧，关河冷落，残照当楼。’此语于诗句不减唐人高处。”
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