《湖北省物业服务和管理条例》今年10月1日实施

《湖北省物业服务和管理条例》今年10月1日实施

　　为了维护业主和物业服务企业的合法权益，制定的《湖北省物业服务和管理条例》将于今年10月1日实施，下面是详细内容。

　　7月28日，省十二届人大常委会第二十三次会议表决通过《湖北省物业服务和管理条例》(以下简称条例)，从今年10月1日起施行。

　　该条例规定小区车位(库)不能卖给外人，小区内不能养烈犬、大犬，维修资金可按单元(栋)表决使用，或者按业主占建筑面积比例算。

　　维修资金可按单元(栋)表决使用

　　7月28日下午，该条例表决通过之后，省人大常委会还举行新闻发布会，就相关规定回答了记者提问。记者注意到，针对住宅专项维修资金使用难的实际情况，该条例提出了创新方法：小区公共设施损坏需要动用维修资金，不再需要整个小区的业主同意，哪一栋坏了或哪一个单元坏了，只需要所涉单元(栋)同意即可。

　　省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁介绍，经业主大会依法决定，可以根据维修范围，以单元(栋)为单位进行表决，也可以采用异议表决。

　　某一单元或某一栋楼出现问题，该栋楼反对的业主人数在三分之一以下，而且专有建筑面积占整栋楼面积三分之一以下，两者同时具备，所涉单元(栋)可以动用维修基金。

　　另外，该条例还专门对紧急情况下的住宅专项维修资金使用作了规定，即可以“先采取应急措施，再申请使用”。

　　小区车位(库)不能卖给外人

　　物业区域内车位、车库的销售、使用，也是社会热点，同时也是该条例审议过程的中热点。

　　据介绍，由于物权法在规定车位、车库时，没有对依法配建的人防工程车位、车库的权属作明确规定，人民防空法也没有对其所有权进行规定。考虑到在使用中的复杂情况，该条例没有对此类车位的使用管理作出规定。

　　但是，一个物业区域内，按照建设工程规划许可证确定且初始登记所有权人为建设单位的停车位、车库，当事人可以通过销售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。优先满足业主需要后对外出租的，每次租赁期限不得超过一年。

　　如果是占用业主共有道路或者场地用于停放车辆的车位，属于全体业主共有，其分配、使用及收费管理具体事项由业主大会决定;建设单位、物业服务企业不得销售或者变相销售。如果违反，不仅要退还违法所得，最高还可处车位价钱的三倍罚款。

　　小区禁止养烈犬、大犬

　　该条例在审议和立法调研过程中，有代表和专家提出，小区内犬只扰民、伤人现象比较突出，尤其是烈性犬和大型犬，应该对此予以规范。

　　省人大城乡建设与环境资源保护委员会副主任委员张小菁在回答记者提问时说，条例对此作了专门规定，明确禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，犬只的具体品种、体高和体重标准由公安机关确定，并向社会公布。如果有人在小区内养烈犬、大犬，公安机关可以没收犬只，并可处5000元以上1万元以下罚款。

　　业主、物业使用人养其它犬只，携犬出户要束犬链牵引，犬只伤害他人的，养犬人要承担法律责任。

　　物业公司应加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。如果业主、物业使用人携犬出户没有束犬链牵引，公安机关要责令其改正;拒不改正的，处500元以上1000元以下罚款;情节恶劣或造成严重后果的，没收犬只。

　　下面是条例全文

湖北省物业服务和管理条例

　　第一章 总 则

　　第一条 为了维护业主和物业服务企业的合法权益，规范物业服务和监督管理活动，营造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

　　本条例所称物业服务，是指业主自行或者通过选聘物业服务企业等形式，对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业区域内环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，建立物业服务综合协调机制和目标责任制，完善激励政策和措施，促进物业服务发展与和谐社区建设。

　　第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作，依法履行下列职责：

　　(一)对物业服务企业资质、服务质量进行监督管理;

　　(二)对物业服务企业组织开展信用评价;

　　(三)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会进行业务指导、培训和监督管理;

　　(四)对物业的使用与维护进行监督管理;

　　(五)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;

　　(六)对物业保修金和住宅专项维修资金的交存、使用进行监督管理;

　　(七)建立、维护物业服务和管理电子信息平台;

　　(八)处理物业服务活动中的投诉;

　　(九)法律、法规规定的其他职责。

　　县级以上人民政府城乡规划、建设、国土资源、公安、民政、环境保护、城市管理、工商行政管理、质量技术监督、价格等行政主管部门，按照各自职责共同做好物业服务监督管理工作。

　　第五条 街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷;居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

　　物业服务和管理应当纳入基层精神文明建设的考核内容。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业服务联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房产、公安、民政、城市管理等行政主管部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业服务和管理活动中需要协调的问题。

　　第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业及其从业人员的自律制度，提高物业服务水平。

　　第二章

　　物业区域的规划与建设

　　第八条 物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则。

　　城乡规划行政主管部门审查项目规划设计方案时，应当征求房产行政主管部门对物业区域划分的意见。

　　第九条 建设单位应当根据建设项目用地规划许可证确定的红线图，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划分物业区域。

　　物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业区域;规模过大划分为一个物业区域不便于管理或者已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业区域。

　　第十条 建设单位应当在取得房屋预售许可或者现房销售前，向房产行政主管部门提出划分物业区域的备案申请。房产行政主管部门应当征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会等单位的意见，自受理备案申请之日起二十日内核定并予以答复。

　　建设单位应当在核定的物业区域内显著位置公示物业区域详细分布图，以及属于全体业主共有部分、共用设施设备的配置和建设标准，并在房屋买卖合同中明示。

　　第十一条 已投入使用但尚未划分物业区域或者需要调整物业区域的，由房产行政主管部门征求城乡规划行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会以及相关业主意见后，确定物业区域。

　　调整物业区域的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十二条 新建住宅的，建设单位应当按照下列要求在物业区域内配置物业服务用房：

　　(一)不低于总建筑面积千分之二，且最少不低于一百平方米;

　　(二)应当具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置。

　　物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。

　　业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。

　　第十三条 城乡规划行政主管部门在建设工程规划许可过程中，应当对物业服务用房的设计指标进行审查。

　　房产行政主管部门在核发房屋销售许可时，应当对物业服务用房进行核查。

　　第十四条 集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置物业服务经营性用房，由物业服务企业经营管理，收益用于补充物业服务费。

　　第十五条 新建住宅物业区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。

　　建设项目竣工验收合格后，建设单位应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　第十六条 住宅物业区域内已投入使用的专业经营设施设备尚未移交专业经营单位维护管理的，由业主大会决定是否移交。

　　决定移交的，房产行政主管部门应当组织有关专业经营单位按照国家技术标准和技术规范进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收。验收不合格的，由专业经营单位提出整改方案，经整改合格后移交。

　　专业经营设施设备尚在质量保修期内的，其整改费用由建设单位承担。

　　第十七条 对配套设施设备不齐全的老旧住宅区，县级以上人民政府应当制定老旧住宅区物业改造规划和年度实施计划，加大资金投入，完善配套基础设施和公共服务设施，改善老旧住宅区的综合环境和物业服务。

　　街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业区域，并报房产行政主管部门备案。

　　第三章