项目投资建议书(6)

　　第三部分 市场定位

　　一、客户定位

　　1. 目标客户来源

　　(1) 北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。

　　(2) 小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。

　　(3) 亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。

　　(4) 高科技企业、外资企业等企业中的白领。

　　2. 目标客户特征

　　(1) 以投资客户为主;

　　(2) 客群的职业分类比较清晰;

　　(3) 区域选择性较强(亚奥区域)

　　(4) 收入稳定，大部分家庭年收入40---50万(三居客户)，20---30万(两居客户);

　　(5) 文化层次较高，对居住环境的舒适性、交通便利程度比较看重;

　　(6) 对价格敏感度不高;

　　3. 需求特点

　　(1) 住宅部分亦配备办公环境，可作中小公司办公用

　　(2) 交通便利：车程在10-15分钟之内，公交条件好，最好有地铁;

　　(3) 户型：实用、适度舒适，两居在90平米以内，三居130平米以内;

　　(4) 环境：对于园林景观的要求比较高,追求“原生状态”，对“人工雕琢味”较浓的东西不感兴趣;

　　二、价格定位

　　1. 区域当前价格

　　根据市场调研，判断假设目前该产品正在销售，住宅部分可以取得18000-20000元/平方米的销售单价，写字楼部分可以取得18000-20000元/平米的售价，若自持可取得5-6元/平米/天租金水平。

　　第四部分 规划设计

　　一、方案构思

　　1. 小型商务办公综合体

　　作为紧靠地铁5号线的商务办公综合体项目，有助于提升区域面貌与形象。

　　2. 完善的配套设计

　　必要的办公配套商业与地铁、公交站点与街区商业有机结合。

　　3. 原生态大型景观社区

　　充分利用地块北侧已建成的城市绿化带，同时项目范围内组织比较集中的绿地，形成都市喧闹繁华之中不失幽静的感觉。

　　4. 原有户型需要做改动

　　原有户型按高档外销公寓设计，住宅设计以豪华为标准，并不适合现有办工简洁明快的要求，需要对户型进行开窗和内部装修上从新设计。