购房意向书(4)

　　关于购房意向书的内容和效力。开发商为了吸引购房者，一般情况下都已经涉及到了销售的实体内容，例如:拟购房屋的面积、价格的计算、认购的时间等等。这种内容的约定实际已经表明了双方之间经过了磋商，等条件成就时就进行实际的房屋买卖。还有一种情况的意向书，它仅仅约定了购房者将来买房的一种意向，内容中并不含有买卖的实质内容，例如:价格、面积、时间等。根据意向书的这两种情况，从法律角度讲，意向书的内容不涉及买卖关系双方的具体权利与义务的，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同为准。即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。如果意向书的内容已具备房屋买卖合同的构成要件时，如果开发商违约，需要承担不是缔约过失责任而是违约责任。

　　签订意向书的本意，无非是为取得将来购买房屋时有一个缔约合同的优先权而已。这样就要求意向书在买房的价格方面需明确一个大致范围，以便购房者考虑决定是否签订这个意向书，或者进行其他选择。然而，开发商制订的购房意向书中的价格条款很少是以一个价格范围的形式出现的，而是具体价、暂定价或其他价。同时条款中又没有“意向价不作为销售依据”的特别提示条款，使得购房者对意向书中确定的价格或者相对确定的价格深信不疑，结果到签订统一制式合同时，开发商又否定意向书有关价格条款的效力，单方涨价。

　　对于这类问题的处理，按照我国《合同法》第39条的规定:采用格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。否则，开发商有义务特别提醒购房者“最终销售价不受本意向书中价格条款限制。”　　实际案例中，因为近几年房地产价格升值较快，开发商到期不履行意向书的情况时有发生，以致购房者买不到房，购房者失去的是什么?实际上是一种购买机会。如何衡量这种购买机会的经济价值。显然就是当初的市场价与当前的市场价的差值。

　　我国《合同法》第一百一十三条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，开发商未履行意向书约定，致购房者丧失购买机会，开发商有过错的就应承担缔约过失责任或违约责任。