墨尔本市中心投资评估报告(3)

　　人均收入

　　就业与教育

　　根据墨尔本城市计划，墨尔本市中心将增加450000个就业岗位，到2051年，将增加到830000个，就业增长将促进公共交通网络的完善。墨尔本市中心将完善一系列的行业，包括金融、商业、零售，与政府管理等以增加就业岗位。作为澳大利亚经济向高附加值转变的主要力量，以服务业为基础的经济转型将促进该地区的就业显著增长。

　　大量名校聚集于墨尔本市中心，比如墨尔本皇家理工大学(RMIT)、拉筹伯大学(La Trobe Uni.)、维多利亚大学(Victoria Uni.)以及享誉盛名的墨尔本大学(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨尔本大学可容纳52000名学生。稍大一些的墨尔本皇家理工大学可容纳57000名学生。优质教育的广泛性与高层次设施一直是学生人口的主要驱动力，大量用人单位与各大高校相隔不过几条街，这也使得大批学生可以直接参与项目与活动之中。

　　基础设施

　　墨尔本完美的基础设施建设使其享誉全球。

　　墨尔本为了开发城市巨大潜能，制定了长远的城市规划发展愿景，预计在2051年之前，吸引人口达到710万。人口增长必然要求配套设施的完善，如此雄心勃勃的愿景对城市的基础设施建设也提出了更高要求。墨尔本市本身具有的良好的基础设施及主要设施，在完善城市规划下吸引了大量移民和海外投资。大量的基础设施建设工程尚在计划之中，预期将为城市的通达性和便利度提供强劲助力。

　　墨尔本将分别在铁路、公路、港口、购物市场上投入250亿、60亿、60亿、250亿澳币，待建项目包括直通机场铁路、东北高速路、墨尔本港、维多利亚女皇市场重建等。

　　住房市场

　　低利率的环境刺激了墨尔本近10年的住房市场。在过去10年里，墨尔本市中心的平均房价总趋势一直保持稳定增长。在最近时间，平均价格已经企稳。2015年6月的数据表明，墨尔本市中心公寓中位价已达到450500美元。在过去的十年中，平均价格上升了56%。

　　销售周期表显示墨尔本市中心房价呈现长期上升趋势。从长线来看，墨尔本市中心的住房投资呈现可持续稳定增长趋势，墨尔本市中心的公寓已经走过了稳定高增长的10年。　　租赁市场

　　墨尔本市中心的房屋租赁市场非常活跃，该区域内67%的产权持有者出租他们的房屋。在过去10年，该区域的房屋租金数据显示出了良性增长趋势，房屋租赁成为新潮流，其市场比重大量增加。这表明，由于大量新宅的落成，墨尔本市中心的租赁市场竞争日趋激烈，租赁合同的签订数量依然保持高增长。

　　在过去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增长，而2房公寓每年增长4%。三房公寓由于较为稀缺，租金每年以5.2%的速度增长。在最近的时间，租金增长更趋稳定。

　　墨尔本的房屋租赁市场交易量持续增长，这预示着房屋租金需求水平的增长。1房公寓交易量每年增长10.3%，2房公寓交易量每年增长10.9%，3房公寓交易量每年增长6.1%。新公寓的的不断落成将满足不断上涨的租赁需求，而这种增长趋势仍将继续。