土地开发利息=120×[(1+6%)-1]=7.2元/㎡
投资利息=39.05+7.2=46.25元/㎡
(4)投资利润：根据待估宗地所在区位，取投资利润20%。
投资利润=(315.97+120.00)×20%=87.19元/㎡
(5)土地出让金：依据W政(2004)39号规定，该宗地属商业三级地段，其出让金标准为1,215元/㎡(40年)，考虑该地容积率较高，取容积率修正系数2.99;则
土地出让金=1,215×2.99 =3,632.85元/㎡
(6)土地单价评估值
=315.97+120+46.25+87.19+3,632.85
=4,202.26元/㎡
(7)土地总价评估值=7,349.79×4,202.26=30,885,729元
4、委估宗地综合评估值
评估值=(重置成本法评估值+基准地价修正系数法评估值)÷2
=(36,341,331+30,885,729)÷2
= 33,613,530元
(二)关于红三楼的评估说明
1、委估物的概况
红三楼位于XX区XX路西侧，北面与XX商场营业大楼相邻，框架六层，总建筑面积7590.36㎡，1997年建成并投入使用，房产权证号W房字第200205765号，一至三层水磨石楼面，四至五层地面砖楼面，外墙铝塑幕墙，顶棚吊顶，内设中央空调。
2、评估方法
红三楼现用于商业经营，采用市场比较法评估
(1)比较案例
取自2004年7月8日W晨报6月份商务楼价格信息表
A 商住两用 4000元/㎡ XX区
B 商住两用 4000元/㎡ XX区
C 商住两用 4300元/㎡ XX区
(2) 因素比较修正系数
| 委估房产与案例比较因素与内容 | 评估对象 | 实例A | 实例B | 实例C | |
| 交易情况 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 交易时间 | 100 | 100 | 100 | 100 | |
| 区域因素 | 距商业服务中心距离 | 100 | 97 | 98 | 96 |
| 距公共设施距离 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
| 道路状况 | 100 | 98 | 100 | 97 | |
| 距对外交通设施的距离 | 100 | 103 | 102 | 102 | |
| 个别因素 | 临街位置 | 100 | 99 | 99 | 98 |
| 房屋构造材料 | 100 | 120 | 120 | 130 | |
| 临街深度 | 100 | 98 | 99 | 97 | |
| 装修及设施 | 100 | 67 | 67 | 67 | |
| 房屋成新率 | 100 | 125 | 125 | 125 | |
B：4,000×(100/98)×(100/99)×(100/100)×(100/102)×(100/99)×(100/120)×(100/99)×(100/67)(100/125)=4,104元/㎡
C：4,300×(100/96)×(100/97)×(100/97)×(100/102)×(100/98)×(100/130)×(100/97)×(100/67)(100/125)=4,509元/㎡
(4)评估单价的确定
评估单价=(4,275+4,104+4,509)÷3=4,296元/㎡
(5)综合整体土地容积率，设定容积率为3
分摊的地价=土地单价÷容积率=4,204÷3=1,401元/㎡
(6)不含地价的评估单价=4,296-1,401=2,895元/㎡
(7)评估总价的确定
评估总价=7,590.36×2,895=21,974,092元
(三)各项资产评估值详见评估明细表
二、结论分析
委估资产为国有资产，由于历史原因，委估资产原有账面成本不祥或未入账，故本次评估无法结合委估资产原有账面成本进行结论分析。
本文来源：http://www.010zaixian.com/gongwen/zichanpinggubaogao/271782.htm