房地产项目前期策划(4)

　　2) 城市房地产投资趋向分析

　　截至201x年10 月份，南京市房地产投资累计达851.36 亿元，同比增幅10.6％，呈逐年递增之势。其中住宅投资额累计达到560.38 亿元，同比增长0.4％；办公类物业投资额累计达到62.02 亿元，同比增幅42.4％；商业投资额累计达88.61亿元，同比增长28.1%。

　　可以看出住宅类物业投资的仍是拉动整体投资的关键驱动要素。截止到201x 年10 月，住宅类投资占房地产总投资比重为65.82%，随着地方政府逐步跟进中央政府的房地产调控，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级以及保障房的建设，住宅类开发投资所占比重将会有所下滑。

　　另外办公类物业投资所占房地产投资比重逐步提升。办公类物业开发比重自2010 年逐

　　年递增，截止到201x 年，比重增至7.28%。自限购令实施以来，住宅市场限购的挤出效应促使商办市场逐渐升温，写字楼市场迎来前所未有的机遇。

　　3) 城市房地产发展趋势分析

　　史上最严的房地产调控，已经进入了第四个年头。201x年南京房地产市场在“刚需”的强力拉动下，走出一波行情。以后的楼市发展有以下趋势：调控政策趋于细化，地方政府寻求博弈； 土地市场供应充足，土地资源趋于集中；商品住宅供销量稳定，成交均价小幅上涨；刚需产品仍为主力，高端产品存在机会；“

　　1.3区域房地产市场调研

　　1.3.1区域城市发展总体特征

　　南京市江宁区地处长江下游南岸，总面积1567平方公里，水域面积186平方公里。江宁区城市发展总体特征如下：经济发展迅速；城市化加快推进；城市规模迅速扩张；.村镇建设水平明显提升；交通设施进一步改善；规划体系日趋完善。

　　1.3.2区域房地产相关项目调研分析