房地产项目前期策划(3)

　　从供需特点来看，两江板块领跑楼市，刚需带动楼市复苏，作为南京市的供应主力和刚需大户，江宁和浦口两个区将近共贡献了全市总成交量的五成之多。

　　1.2.2城市房地产发展市场主体特征

　　来自南京市统计局的统计数据显示，在201x年前三季度，南京市住宅销售中，90平方米以下住宅销售233.89万平方米，同比增长29.4%，而140平方米以上住宅销售59.26万平方米，同比下降34.9%。根据统计，90平方米以下的普通住房投资快速增长，全市90平方米以下普通商品房完成投资157.21亿元，同比增长32.6%，较上半年提高了14.4个百分点。住宅销售中，90平方米以下住宅销售233.89万平方米，同比增长29.4%，而140平方米以上住宅销售59.26万平方米，同比下降34.9%。可以看出开发商热衷投资90平方米以下住宅。

　　另外，据有关学者研究发现：房地产消费者最关心的第一是舒适的物理环境, 第二是网络电缆E化美化, 第三是开放空间高绿覆率, 第四是节能环保生活, 第五是永续经营管理,最后是保持生态平衡。如果房地产开发商能做到这些，那么就能在激烈的房地产市场营销竞争就一定能立于不败之地。

　　1.2.3城市房地产发展预测

　　1) 宏观政策对房地产市场的影响

　　“史上最严厉”的调控政策至今已持续近三年时间，主要侧重于限购、房税、信贷、保障房四大方面。限购方面： 201x年，“限价”、“限购”和“限贷”等限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。房税方面：201x年重庆及上海进行了房产税试点工作，房产税将会在信息系统健全之后逐步增加试点。信贷方面：信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。保障房方面：随着保障房的竣工，将会对商品房市场产生一定影响。