营销策划的提纲

　　一、静态分析：占地面积、总建筑面积、容积率、口岸位置、建筑设计造型、套型、朝向、总户数、车位等。

　　二、动态分析：竞争对手情况、项目本身优、劣势分析。

　　项目优势分析：（1）地理位置。

　　（2）交通便利情况。

　　（3）政策优惠。

　　（4）环境优势。

　　（5）配套设施完善情况（是否具备自动化设施和智能化管理。）

　　（6）户型优胜情况。

　　（7）开发商优势（知名度、信誉度、曾经开发过的项目。）

　　（8）项目周边房产开发情况。

　　项目劣势分析：（1）价格因素（在同样环境相同项目中价位是否偏高。）

　　（2）户型面积（相对于居家和商务用途的户型面积。）

　　（3）建设周期（周期长则会增加成本降低信誉度。）

　　（4）环境条件（位置不好、环境不佳等都是项目不尽如人意的地方。）

　　（5）交通情况（是否靠临主干道，交通不便是项目自身无法解决的.劣势。）

　　（6）噪音污染（市中区、主干道优势虽多，但地处繁华地段噪音、空气污染极为严重。）

　　（7）容积率高、绿化率低、公用面积少。

　　项目可行性分析

　　市场分析：迎合市场消费者需求。

　　位置分析：闹市区突出居家、生意两不误，远离市区突出休闲、回归自然。

　　经营分析：是否可做为投资，是否可增值

　　项目定位分析

　　定位策略：以项目自身特色、树立独具匠心形象占领市场

　　目标客户定位：1、以购买力高、中、低档收入定位

　　2、客户群内是第一、二次置业，还是自用投资

　　3、主力购房者：企业、单位或个人

　　楼盘形象定位：根据项目的实际情况确定名称、理念、广告语

　　销售

　　售楼处包装

　　楼盘资料（建筑模型、效果图、设计平面图、室内灯箱及展板、印刷品、楼书、户型平面图等）

　　销售人员培训

　　客户购买心理活动特点

　　准备提纲（项目基本情况介绍、周边环境、市场分析、项目分析、现场销售策略）

　　统一销售说词，突出重点，不要隐瞒其项目不足。任何一个事物不可能十全十美。诚实坦诚的介绍是成功的前提。

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