房地产年度财务分析报告

　　一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

　　(一)我国房地产行业发展的现状

　　2011年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

　　受政策调控影响，2011年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为10.99亿平方米和5.91万亿元，同比保持小幅增长，但增速较2010年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中2011年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。2011年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至2.6%。

　　随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

　　2011年末至2012年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为2012年国内房地产调控不会转向，货币政策将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致2012年的房地产市场呈现波动调整格局。